11 Mar Las grandes empresas impulsan el interés por el suelo industrial de la Comunidad Valenciana
Las zonas más caras de la Comunidad Valenciana son Ribarroja, Paterna y Cheste, con precios que llegan a alcanzar los 270 euros el metro cuadrado
Los expertos inmobiliarios apuntan que el boom del e-commerce está potenciando una demanda de última milla y de proximidad, así como parcelas de hasta 100.000 metros cuadrados
El puerto de València impulsa la competitividad del suelo industrial en la Comunidad Valenciana, pero también el boom del e-commerce está potenciando una demanda de naves logísticas. Los operadores inmobiliarios explican como, desde hace un año y medio aproximadamente, está creciendo el interés de las grandes empresas por desarrollar proyectos en suelo industrial valenciano, pero hay un gran pero: principalmente buscan parcelas de mínimo 20.000 y hasta 100.000 m2 en una única manzana.
La demanda proviene de las empresas logísticas, pero también hay empresas de producción. En enero de 2020 fue la alemana Lidl la que inauguró una plataforma logística en Cheste tras una inversión de 55 millones de euros. Con ella duplicaba su capacidad logística y atendía su plan de expansión en la Comunidad Valenciana y la zona mediterránea.
Precisamente Cheste es una de las zonas estrella del suelo industrial valenciano. Junto a Ribarroja y Paterna, son las tres áreas de mayor precio del suelo: es la zona centro de la provincia de Valencia, la principal por su cercanía al puerto. Aquí el precio se sitúa entre los 150 euros y hasta 270 euros el metro cuadrado.
Así lo explica Javier Muñoz, director del departamento industrial Comunidad Valenciana, Murcia & Baleares de CBRE Spain, que explica que encontrar parcelas suficientemente grandes es la gran dificultad, ya que “los polígonos de la Comunidad Valenciana se diseñaron hace muchos años y la urbanización se hizo con parcelas más pequeñas, por lo que es diferente lo que se necesita ahora mismo”.
En el parque industrial escasean las parcelas grandes, verdadero interés de los operadores
Por su parte, el responsable de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman en València, Ignacio Olivas, asegura que los precios de alquiler de las naves logísticas se han mantenido constantes, “si bien es cierto que el boom del e-commerce está potenciando una demanda de última milla y de proximidad con comunicaciones directas al centro de la ciudad para desarrollar producto logístico que dé respuesta a la creciente demanda”.
València frente a las otras grandes ciudades
Ignacio Olivas reconoce que València ha sido siempre “una muy buena plaza” por su situación como ciudad portuaria frente a mercados altamente competitivos como Madrid o Barcelona. “Por el lado de la inversión, el precio del suelo es todavía atractivo en comparación con estas ciudades, si bien las rentas que posteriormente puede soportar el mercado son más limitadas, por lo que es necesario hacer muy bien los planes de viabilidad de los proyectos”, amite.
“El precio del suelo es todavía atractivo en comparación con Madrid y Barcelona”
El consultor de Savills Aguirre Newman en València advierte que “venimos de unos años donde las yields tan ajustadas del mercado de Madrid y Barcelona hacían que los inversores prestaran mucho interés a la ciudad, que ahora ya ha pasado a ser ya una ubicación estratégica”.
Reconoce también este interés el presidente de la patronal CEV, Salvador Navarro, quien advierte que Valencia interesa más ahora mismo “por posicionamiento geoestratégico, por capacidad de producción y por coste del suelo. A fecha de hoy el coste en Madrid y Barcelona está disparado y las empresas están mostrando posicionamientos e interés y cada vez se ven más proyectos como las promociones del circuito de Cheste, que son macronaves”, cuenta el empresario.
València interesa por posicionamiento geoestratégico, por capacidad de producción y por coste del suelo
Precisamente Navarro, empresario de la logística, aumentará la capacidad de su empresa AdE Logística, en el polígono industrial de La Pahilla, en Chiva. Ahora su espacio de trabajo alcanzará una superficie total de 30.000 metros cuadrados con la nueva ampliación.
Desde CBRE Spain, Javier Muñoz apunta a Parc Sagunt o los polígonos de Ribarroja o Cheste así como algunos de Castellón u Onda, donde recientemente se ha anunciado que se ubicará Amazon. Donde es más fácil para las grandes compañías encontrar estas grandes áreas es precisamente en las zonas más valoradas.
“Estos son polígonos que permiten albergar esta demanda que se ha generalizado tanto en la Comunidad Valenciana como en el resto de España”, explica el responsable del departamento industrial Comunidad Valenciana de CBRE Spain. La motivación viene principalmente de la cercanía al Puerto de València, “sobretodo a nivel logístico les interesa mucho estar relativamente cerca”, insiste.
Así, firmas especializadas en bricolaje o alimentación, relevante sobretodo para la exportación, han buscado plataformas de 40.000-50.00 metros cuadrados para localizarse en la Comunidad Valenciana.
Firmas especializadas en bricolaje o alimentación han buscado plataformas de 40.000-50.00 metros cuadrados
En el precio, incide Muñoz, tienen mucho que ver factores ajenos al urbanismo pero relevantes desde el punto de vista empresarial, ya que “hay operadores logísticos que en la zona de Llíria, por ejemplo, no se quieren ubicar porque allí cuesta más encontrar mano de obra cualificada”, apunta. Y Llíria está a 30 kilómetros solo, así que desplazarse a 80-90 kilómetros de València no es fácil para el empleado valenciano y eso encarece, como explica Muñoz, el precio del suelo en las zonas más próximas a la urbe.
Además de buscar polígonos que tengan ese requisito de superficie de las parcelas, que la tasa de desempleo en la zona sea media-alta también es un indicador, ya que “las empresas pueden encontrarse ante la problemática de no encontrar trabajadores interesados en esa ubicación. Hemos constatado que la mano de obra cualificada no está dispuesta a desplazarse muy lejos de su casa”, advierte el experto de CBRE Spain.
El precio está condicionado también por la densidad de población y por la tasa de desempleo de la zona
La conclusión es que las grandes empresas se interesan por los suelos situados hasta 40 km a la redonda de la capital valenciana. “Esta es la zona ideal para los desarrollos grandes y si hay suelos más grandes pero están más alejados ya no tienen tanto interés porque entran los otros factores. Y el suelo lo compramos una vez, pero el combustible, todos los días”, matiza Javier Muñoz.
¿A cuánto se paga el suelo?
Según datos de CBRE Spain, estos son los precios de mercado en la Comunidad Valenciana
Provincia de Valencia:
-El valor del suelo más alto es la zona centro, que va desde la CV-35 hasta Torrent: entre 150-270 euros/metro cuadrado. Las zonas más caras son Ribarroja, Paterna y Cheste.
-En la zona norte (desde Sagunto hasta la CV-35), el precio es 100-190 euros/metro cuadrado. La referencia más alta es Albuixech.
-La zona sur (Torrent hasta la Pista de Silla y A-7), está entre 62-150 euros/metro cuadrado. Las zonas más caras aquí son Almussafes y Picassent, a 150 euros/metro cuadrado. La otra más destacada es Beneixida o Massalavés.
Provincia de Alicante:
-La zona de la carretera de Ocaña, más próxima a Alicante: entre 150-250 euros/metro cuadrado.
-Los polígonos de Atalaya y de Torrellano (Elche) se sitúan entre 180-250 euros/metro cuadrado.
-Zona de Monforte del Cid: entre 70/100 euros/metro cuadrado.
Provincia de Castellón
-En la zona de la Ciudad del Transporte los suelos están entre 120-240 euros/metro cuadrado.
-En la zona de las azulejeras, como es Villareal y Onda, los precios están entre 50-100 euros/metro cuadrado.
-En Cabanes y la Vall d’Alba, entre 30-40 euros/metro cuadrado
daptar lo que se tiene es lo que está trabajando el sector, que incluso recupera urbanizaciones abandonadas durante la crisis anterior para recuperar espacios, ya que eso resulta más económico que empezar de cero.
También los operadores también piden al mercado naves industriales adecuadas. En CBRE Spain han identificado que en la Comunidad Valenciana hay un stock de 4 millones de metros cuadrados de logística, naves, en Valencia y área metropolitana.
Hay un parque obsoleto y lo que estamos viendo es que los propietarios están empezando a acondicionar
Javier MuñozDirector del departamento industrial C.Valenciana, Murcia & Baleares de CBRE Spain
Y de estas, solo el 20% cumple los requisitos de naves modernas, “lo que quiere decir que hay un parque obsoleto y lo que estamos viendo es que los propietarios están acondicionándolas”, concluye Javier Muñoz Pozuelo, director del departamento industrial C.Valenciana, Murcia & Baleares de CBRE Spain.
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